Alacaklı olarak borçluya ödeme emri gönderildikten ve söz konusu ödeme emri kesinleştikten sonra borçlunun taşınır veya taşınmaz malları üzerine haciz konulabileceğini daha önceki yazılarımızda belirtmiştik. Ancak alacaklının alacağına kavuşması için icra hukukumuzda bir aşama daha mevcuttur: Hacizli Malın Paraya Çevrilmesi(Satışı). Borçlunun taşınır veya taşınmaz mallarına haciz konulduktan sonra alacaklı söz konusu malların satışının yapılarak paraya çevrilmesini talep edebilir. Bu yazımızda hacizli taşınır malın satışı hususuna değinilecektir.
Hacizli taşınır malın satışında İcra İflas Kanunun 106 vd maddeleri gündeme gelir.
- Hacizli Taşınır Malların Satışı
Öncelikle belirtmek gerekir ki hacizli taşınır malın satışı hacizden itibaren 6 ay içerisinde istenebilir. 6 aylık süre içerisinde taşınır malın satışı istenmez ise haciz düşer. Taşınır malın satışının istenebilmesi için yapılan haczin kesin haciz statüsünde olması gerekir. Muvakkaten veya ihtiyaten haczedilen malların satışı istenemez. Bu kuralın tek istisnası İİK 113’üncü maddedir. Alacaklı taşınır mala haciz koydurduktan sonra 6 aylık süre içerisinde satış istemelidir. Alacaklının satış istemesinden itibaren 2 aylık süre içerisinde satış işlemi yapılır. Eğer 6 aylık süre içinde alacaklı tarafından hacizli taşınır malın satışı istenmez ya da satış istenmesine rağmen ödenmesi gereken masraflar verilen süre içerisinde ödenmezse taşınır üzerindeki haciz düşer. Burada belirtilmesi gereken bir husus da taksitle ödemedir. Borçlu alacaklının satış talebinden evvel borcunu muntazam taksitlerle ödemeyi taahhüt eder ve birinci taksiti de öderse taşınır malın satış işlemi durur.
Hacizli taşınır malın süresi içerisinde satışının istenmesi halinde kıymet takdirinin yapılması gerekir. Kıymet takdiri İİK 87 uyarınca icra memuru tarafından yapılabilir ancak gerekmesi durumunda bilirkişiler aracılığıyla da satımı istenen malın kıymet takdiri yaptırılabilir. Kıymet takdiri yapıldıktan sonra bütün ilgililere tebliğ edilir. Kıymet takdir raporunun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine şikâyette bulunulabilir. İcra mahkemesi nezdinde yapılan şikâyet kapsamında yeniden bilirkişi incelemesi istenir. Hacizli malın satışına geçilebilmesi için kıymet takdirinin mutlaka kesinleşmesi gerekmektedir. Kıymet takdiri kesinleşmeden satış işlemi yapılamaz. Ayrıca kıymet takdirinin kesinleşmesinden itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez.
Kıymet takdirinin de kesinleşmesinin akabinde hacizli malın satışı istenir. Hacizli malın satışı uygulamada genel olarak alacaklı tarafından istenebilse de borçlunun da satış isteyebileceği İcra İflas Kanununda belirtilmiştir.
Bu noktada belirtilmesi gereken bir diğer husus da hukukumuz bakımından satışın açık arttırma ya da pazarlık yolu ile yapılabileceğidir. Ancak uygulamada genellikle hacizli malın satışı açık arttırma ile yapılır.
Hacizli malın satışı açık artırma ile yapılacak ise birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı yer, gün ve saat daha önceden ilân edilir. İlanın şekli, artırmanın tarzı, yer ve günü ve gazete ile yapılıp yapılmayacağı icra dairesi tarafından belirlenir. İlânın yurt düzeyinde yayımlanan bir gazete ile yapılmasına karar verilmesi hâlinde bu ilân satış talebi tarihinde tirajı elli binin üzerinde olan ve yurt düzeyinde dağıtımı yapılan gazetelerden biriyle yapılır. İlanın mutlaka gazete ile yapılması da zorunlu değildir. Ancak ilan gazete ile yapılacaksa satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti, bulunduğu yer ve ikinci artırmanın gün ve saati, satış şartnamesinin vesair bilginin nereden ve ne suretle öğrenilebileceği, talep halinde ve ilanda gösterilen masrafı verilmek şartıyla şartnamenin bir örneğinin gönderilebileceği hususları yazılması gerekir. Dijitalleşen dünya ile birlikte elektronik ortamda da teklif verilebileceği kabul edilmiştir. Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden on gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az on gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklifler haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz; teklif vermeden önce, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat gösterilmesi zorunludur.
Hacizli malın satışına ilişkin olarak işlemlerin yapılmasından sonra ihaleye geçilir. Birinci ve ikinci ihale icra memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Satışa çıkarılan mal üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir. Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır. İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer.
İhalede satılmak istenen hacizli mala alıcı çıkarsa satış peşin para ile yapılır. Satış bedelinin tamamı ödenmeden söz konusu hacizli mal alıcıya teslim edilmez. Eğer satış bedeli ödenmez ise ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri, teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen sorumludurlar. İhale farkı ve temerrüt faizi herhangi bir mahkeme kararına gerek kalmaksızın icra müdürlüğü tarafından tahsil edilir.
Görüldüğü üzere alacaklının alacağına kavuşması veya hacizli bir malın satış yoluyla alınması karışık ve hukuki bilgi gerektiren bir alandır. Mutlaka alanında uzman bir icra hukuku avukatı ile işlemler takip edilmelidir.
İcra Hukukunda Hacizli Taşınmaz Malın Satışı
Alacaklı olarak borçluya ödeme emri gönderildikten ve söz konusu ödeme emri kesinleştikten sonra borçlunun taşınır veya taşınmaz malları üzerine haciz konulabileceğini daha önceki yazılarımızda belirtmiştik. Ancak alacaklının alacağına kavuşması için icra hukukumuzda bir aşama daha mevcuttur: Hacizli Malın Paraya Çevrilmesi(Satışı). Borçlunun taşınır veya taşınmaz mallarına haciz konulduktan sonra alacaklı söz konusu malların satışının yapılarak paraya çevrilmesini talep edebilir. Bu yazımızda hacizli taşınır malın satışı hususuna değinilecektir.
Hacizli taşınır malın satışında İcra İflas Kanunun 123 vd maddeleri gündeme gelir.
- Hacizli Taşınmaz Malların Satışı
Hacizli bir taşınmaz malın satışı hacizden itibaren 1 yıl içerisinde talep edilmelidir. 1 yıl içinde üzerinde haciz bulunan taşınmazın satışı talep edilmez ise haciz düşer. Hacizli taşınmazın satışının istenmesinden itibaren 3 ay içerisinde satış işlemi gerçekleştirilir.
Hacizli taşınmaz malın satışının istenmesinin akabinde icra dairesi taşınmazın satılmasına ilişkin arttırma şartnamesini düzenler. Söz konusu şartnameye artırmaya iştirak edeceklerin taşınmazın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri gerektiği yazılır. Şartnamenin içeriğinde özetle taşınmazın, üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceği belirtilir.
Hacizli taşınmazın satışı açık arttırma ile yapılır. Birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat önceden ilan edilir. İlan, birinci ihale tarihinden en az bir ay önce yapılır. Yapılacak ilana, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti, bulunduğu yer; birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat; artırmaya iştirak edeceklerin haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri gerektiği yazılır. Ayrıca, ipotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, hususiyle faiz ve masrafa dair olan iddialarını on beş gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği yazılır; aksi halde, hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça, satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları da ilave edilir. Bu ihtar irtifak hakkı sahiplerine de yapılır. Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklifler haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz; teklif vermeden önce, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat gösterilmesi zorunludur.
İlan dışında taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerinde belirlenmesi gerekir. İcra memuru satışa başlamazdan evvel taşınmaz üzerindeki tapu sicillinde bulunan veya resmi senede müstenit olan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapar ve bu listeyi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün mühlet verir.
Taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin belirlenmesinden sonra icra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir. Taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması hâlinde, icra dairesi satışa esas olmak üzere taşınmazın kıymetini yeniden takdir ettirir. Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir. Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. İcra mahkemesi yeniden kıymet takdiri yaparken yeni bir bilirkişi raporu alabilir. Hacizli malın satışının yapılabilmesi için kıymet takdir raporunun kesinleşmesi gerekmektedir. Kıymet takdir raporu kesinleşmeden icra müdürlüğü satış işlemini gerçekleştiremez. Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe de yeniden kıymet takdiri istenemez.
Bütün işlemlerin tamamlanmasından sonra satış için ihale aşamasına geçilir. Birinci ve ikinci ihale icra memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek en çok artırana ihale edilir. Ancak artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir. Ancak bu şartlar sağlanırsa satış yapılabilir. Birinci ihalede alıcı çıkmazsa veya belirtilen satış miktarına ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır. İkinci ihalede de alıcı çıkmazsa veya belirtilen satış miktarına ulaşılmazsa satış talebi düşer.
Hacizli taşınmazın satış bedeli peşin olarak ödenir. Ancak gerekirse icra dairesi alıcıya ödeme yapması için on günlük süre verebilir. Satış bedelinin ödenmesi için mühlet verilmiş ise para verilinceye kadar hasar ve masrafı müşteriye ait olmak üzere taşınmaz, icra dairesi tarafından idare olunur. Bu müddet içinde icra dairesinin müsaadesi olmaksızın tapuca hiç bir tescil yapılamaz. İcra dairesi satış bedelini temin için ayrıca teminat gösterilmesini isteyebilir.
İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak suretiyle ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen sorumludurlar. İhale farkı ve temerrüt faizi başka herhangi bir mahkeme kararına gerek kalmaksızın icra müdürlüğü tarafından tahsil olunur.
İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır. İhalenin feshi davasının açılmaması ya da açılmasına rağmen reddedilip ihalenin kesinleşmesi ile alıcı taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur. Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı adına tescil edilmesi için icra müdürlüğü tarafından tapuya müzekkere yazılır. Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir sözleşmeye dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.
Görüldüğü üzere alacaklının alacağına kavuşması veya hacizli bir malın satış yoluyla alınması karışık ve hukuki bilgi gerektiren bir alandır. Mutlaka alanında uzman bir icra hukuku avukatı ile işlemler takip edilmelidir.
